Das Problem: Viele Bauverträge benachteiligen Verbraucher
So unterschiedlich wie die Bauanbieter sind Bauverträge und Möglichkeiten der
Vertragsgestaltung. Ein Vergleich unterschiedlicher Offerten schärft den Blick.
Ein Firmen-Check hilft. Seit wann existiert die Firma, ist sie im Handelregister
eingetragen, führt sie selbst Bauleistungen aus? Ein Vertragsangebot sollte
niemals unter Zeitdruck geprüft werden. Zahlreiche Bauverträge enthalten
Geschäftsbedingungen, die private Bauherren benachteiligen.
Worauf kommt es an?
Verhandeln Sie! Ein Vertragsangebot muss nicht widerspruchslos hingenommen
werden. Es ist ein Angebot! Sie müssen allerdings wissen, welche Punkte für Sie
kritisch werden können. Fordern Sie detaillierte Preisangebote an. Kontrollieren
Sie, ob der Preis realistisch kalkuliert wurde, ob alle Leistungen ausführlich
beschrieben sind. All das hilft mehr Preissicherheit beim Hausbau zu haben und
das wirtschaftliche Risiko gering zu halten.
Darauf sollten Sie achten: Konkrete Bau- und Leistungsbeschreibungen,
garantierter Festpreis
Im Interesse garantierter Preissicherheit wird von den meisten Bauherren ein
Pauschalpreis gewünscht. Marktüblich ist eine Festpreisgarantie von mindestens
12 Monaten. Preissicherheit ist jedoch nur möglich, wenn der Leistungsumfang vor
Vertragsabschluss detailliert verhandelt wird. Bei 36 Prozent der untersuchten
Bauvorhaben gibt es Abweichungen bei der Bauausführung von der Bau- und
Leistungsbeschreibung. Da die Bau- und Leistungsbeschreibung keinem gesetzlichen
Mindeststandard unterliegt, ist das Vertragsrisiko umso geringer, je konkreter
Leistungsumfang, Art und Qualität der Baustoffe und Materialien sowie der
Ausstattungsgrad beschrieben sind. Hilfreich sind hierbei die vom
Bundesbauministerium herausgegebenen Mindestanforderungen an Bau- und
Leistungsbeschreibungen, an denen der Bauherren-Schutzbund maßgeblich
mitgearbeitet hat.
Fehler vermeiden: Zahlung nur nach Baufortschritt und verbindliche Regelung
der Bauzeit
Die Mehrheit der Bauherren wird bei Zahlungsplänen benachteiligt. 67 Prozent der
vom BSB untersuchten Zahlungspläne waren unausgewogen, sahen keine Zahlung nach
Baufortschritt vor. Mit 15.000 € bis 25.000 € gehen Bauherren in solchen Fällen
in Vorleistung. Deshalb muss der Zahlungsplan hart verhandelt werden. Auch auf
rasche Mängelbeseitigung ist mit Nachdruck zu bestehen, weist doch jeder vom BSB
kontrollierte Neubau im Durchschnitt 10 bis 20 Baumängel auf. Bis zur Abnahme
des Bauvorhabens ist der Auftragnehmer vorleistungspflichtig. Fordern Sie eine
Mängelbeseitigung vor Zahlung der nächsten Werklohnrate. Machen Sie von Ihrem
Zurückbehaltungsrecht in dreifacher Höhe der voraussichtlichen
Mängelbeseitigungskosten Gebrauch. Ganz wichtig und oft nicht ernst genug
genommen: Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellung müssen verbindlich festgelegt
werden. Wie nötig solche "Selbstverständlichkeiten" sind, zeigt, dass bei jedem
vierten Bauvorhaben sich angekündigte Fertigstellungstermine verzögern.
Vergessen Sie nicht eine Vertragsstrafe bei Überschreiten der Bauzeit
vertraglich zu vereinbaren.
Nicht vergessen: Sicherheitsleistungen für Fertigstellung und Gewährleistung
Auftragnehmer sehen es als ihr gutes Recht an, vom Bauherrn Sicherheiten für die
Bauvertragssumme zu fordern. Es ist daher legitim, ebenso vom Auftragnehmer eine
Sicherheitsleistung (in der Regel von seiner Bank oder Versicherung) für die
Fertigstellung und Gewährleistung einzufordern. Verhandeln Sie über
Sicherheitsleistungen! Lassen Sie sich den Text der Bürgschaft vor
Vertragsabschluss aushändigen und von einem Rechtsanwalt prüfen.
Wichtig: Förmliche Abnahme des Bauwerks
Bestehen Sie auf einer förmliche Abnahme und einem Abnahmeprotokoll, in dem auch
noch zu behebende Mängel und Restarbeiten aufgenommen sind. Denn nach der
Abnahme kehrt sich die Beweislast um. Schlimmstenfalls bleiben Sie als Bauherren
dann auf den Mängeln "sitzen". Viele Schäden zeigen sich erst nach
Fertigstellung. Nach dem BGB-Werkvertragsrecht verjähren die Ansprüche nach fünf
Jahren, nach VOB nach vier. Drängen Sie auf eine fünfjährige Verjährungsfrist.
BSB-Tipp von Herrn Rechtsanwalt Dr. Breloer:
Lassen Sie sich nicht hetzen! Kaufen Sie erst ein Baugrundstück und klären Sie
die Finanzierung, bevor Sie einen Hausbauvertrag abschließen, nicht umgekehrt!
Bereiten Sie sich gründlich auf die Vertragsverhandlungen vor. Holen Sie sich
fachliche Unterstützung. Lassen Sie die Bau- und Leistungsbeschreibung durch
einen unabhängigen Bauherrenberater prüfen, den Vertragstext durch einen
Vertrauensanwalt. Machen Sie Gegenvorschläge! Der BSB hilft Ihnen mit
"Prüfsteinen zum Bauvertrag".
Quelle: Gerd Miethe
Weitere Informationen:
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